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    行業動態-物業費打折 法官有說道  

    物業費打折 法官有說道

    作者:添祥物業  時間:2012-11-19

          “在業主拖欠物業費的官司中,一旦證實物業服務存在瑕疵,就存在物業費酌減問題。通俗地說,就是物業費要打折了。”近日,北京市第二中級法院法官深入京郊懷柔區,給30多家物業公司中層以上管理人員上了一堂法治課。記者在采訪中了解到,二中院近年審理的業主拖欠物業費案件中,有9%的案件因物業公司服務存在瑕疵,最終被法院判決物業費酌減。

      物業管理問題明顯

      據了解,近年來大量物業糾紛涌入法院,從2010年至今年10月,二中院共審結物業服務合同糾紛上訴案件1544件,此類案件呈多發態勢,其中有95%的案件都是業主欠費不交被物業公司告到了法院。

      但從判決結果來看,并不是所有被告上法庭的業主都被判決全額支付物業費有138起拖欠物業費案件因物業公司的服務存在瑕疵,被法院判決物業費酌減,這占到了全部物業費案件的9%。

      記者就“物業費被判打折”的情況咨詢了二中院民二庭法官胡新華,胡法官介紹說,酌減物業費的情況通常適用于瑕疵非常明顯、很直觀,一般人通過常理都可以加以判斷,比如小區綠地都成了荒地,垃圾成堆無人清理。確認物業服務存在瑕疵,法官往往要前往現場實地勘察,切身感受服務質量。案件情況如果屬于嚴重影響了業主的起居生活,就要通過酌減物業費來平衡。

      減物業費方式多種

      具體判例中,酌減物業費的方式有幾種:一是法院可判決在全價物業費的基礎上打一個折扣,比如打個9折。還有一種方式是在物業費單價上減去一兩角錢,比如1.8元的物業費按照1.7元計算。再有可以判決業主不支付物業費的某些分項費用,比如業主報修,物業解決不力的,可以扣除物業費中“室內中小修”費用。

      此外,如果確認物業服務有一定的瑕疵,尚不構成減繳物業費,或業主遲付物業費有一定理由的,法院也可判決業主不支付滯納金。

      胡新華法官表示,法院判決部分案件物業費酌減,有利于促進物業公司提高服務質量,物業企業應當認真履行合同義務,不能違約,盡到維修義務,保潔到位,綠化到位,安保到位。

      業主贏官司靠證據

      記者在采訪中還了解到,也有部分業主抱著欠費不交無所謂的態度,他們認為等物業公司告到法院,在法庭上給物業服務挑挑毛病,就能少交物業費,至少法院不會判業主支付滯納金,這樣就算欠費不交也沒什么損失。

      針對這種想法,胡新華法官提示,訴訟是有風險的,想要“物業費打折”,業主就得證明物業公司違約,這要有扎實的證據,如果業主無正當理由拖欠物業費,還是要按照物業合同繳納全額物業費并支付相應滯納金。

      不交滯納金無依據

      而所謂“業主欠費一般不判滯納金”的說法并無依據。據統計,二中院近年來審理的業主拖欠物業費糾紛中,涉及滯納金要求的共601件,法院最終判決業主不支付物業公司滯納金請求的有386件,占64%;判決業主支付物業公司滯納金的有215件,占36%。

      在胡新華法官審理的一起物業欠費官司中,一審法院判決業主支付物業費及滯納金。業主上訴稱拒交物業費是因家中陽臺滲水,物業維修不力。物業公司雖對此事實予以否認,但當庭也答不上來上門催繳物業費時業主拒交的緣由。此案經過二審,法院最終駁回了物業公司索要滯納金的請求,只判業主繳納物業費。

      胡新華法官告訴記者,物業服務中,業主與物業公司應該是一個合作的關系,物業公司是需要獲利的,業主無理由拒交物業費不單影響一戶兩戶,可能影響物業服務的整體水平,如果不交費的業主越來越多,會導致物業公司無法提供服務。所以出現問題,雙方還是要及時協商解決。

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